Hollywoodska priča

1001 zabluda prodavatelja luksuznih vila

"Gospodine kako ste došli do cijene od 1 200 000 €, za kuću od 400 m² na zemljištu od 1000 m2" -pitam u čudu ja.

"Ovak! Po kvadratu kuću ne dam ispod 2 500 €, a zemlja na toj poziciji po metru vrijedi 200 €. I to je 1 200 000 €. Znate, bilo bi najbolje da vi već imate nekog kupca za mene, jer ovo je stvarno super. Prava vila. Odličan pogled. Sigurno vrijedi još više! Znate, cijene svakog dana idu gore... A ja sam je gradio za sebe..." - kaže on.

"Pa zašto onda u njoj ne ostanete" - ponovo u čudu pitam ja.

"Odlučio sam je prodati, jer kupio bih nešto povoljnije, a znate i banka me "stišće" pa mi je hitno. Kaj vam broj izlazi tek 1. 8.? Tak kasno? Znate, meni se stvarno žuri! Recite mi onda, koliko je po vašem realna cijena" - prostenje on sa izgubljenim pogledom pod teretom hipoteke."

Realna cijena je gospodine točno onaj iznos koji će kupac za vašu kuću platiti! Ali ako me pitate od koje cijene početi bilo bi to 490 000 €"- odgovorim ja i ponovo me zaboli glava.

Još jedan prodavatelj koji je u cijenu ukalkulirao i svoje emocije. Ovo nije ni Loto ni Milijunaš, nego Eurovila. I ja nisam Tarik, nego Mirjana. U čemu je onda kvaka?

Na našem se tržištu prodaju kuće, promašene investicije, vile i ekskluzivne vile po istoj visokoj cijeni. To nije realno.

Vrlo je teško uvjeriti svekoliki hrvatski puk da nije istina da cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu (jer prodavatelji ih podižu sami, bez veze, bez logike, i bez mogućnosti realizacije). I nije istina da su stranci sve više zainteresirani za nekretnine u Hrvatskoj (jer takvih je malo i žele za svoj novac kupiti najbolje, a ne najskuplje). I nije istina da će sve nekretnine dobiti na vrijednosti kad uđemo u Europsku Uniju (jer za to nema nikakvog logičnog ekonomskog osnova).

Kako jednom zauvijek objasniti svim prodavateljima: zemljišta, zemljišta sa građevinskom dozvolom, kuća bez građevinske dozvole, "vila" i ekskluzivnih vila, što zapravo mogu i smiju kod prodaje naplatiti? Ako prodajete građevinsko zemljište bez građevinske dozvole, ne možete ga prodavati po cijeni zemljišta sa građevinskom dozvolom.

Ako prodajete građevinsko zemljište sa građevinskom dozvolom, ne možete ga prodavati po cijeni i kao da je već na njemu izgrađen objekt. Ako prodajete zemljište sa započetom gradnjom, ne možete ga prodavati po cijeni i kao da je objekt na njemu već potpuno izgrađen.

Ako prodajete zemljište za koje još na tom području nije izrađen GUP, ne možete ga prodavati kao da je već građevinsko zemljište.

Ako prodajete zemljište na kojem je izgrađen objekt, ne možete prodavati objekt po m2 i pridodati mu cijenu zemljišta po m2, iz prostog razloga što je objekt na njemu već završen, pa nekretnina i zemljište već imaju jedinstvenu cijenu.

Ako prodajete objekt na kojem je moguća dogradnja, ne možete ga prodavati po cijeni u koju ste ukalkulirali i dogradnju. To je nešto, u što će kupac naknadno morati još uložiti, ali mu tu moguću dogradnju ne možete vi naplatiti.

Kalkulaciju prodajne cijene jednog objekta upravo čine elementi kao što su cijena zemljišta, cijena projektne dokumentacije za lokacijsku i građevinsku dozvolu, cijena građevinske dozvole, cijena svih priključaka, cijena gradnje, svih instalacija, stolarije, cijena unutarnjeg uređenja i sve to uvećano samo za umjetnički dojam te građevine u postoječem okruženju. Ako vašu vilu, ali stvarno vilu, okružuju druge vile, tada je možete prodavati kao vilu.

Ako je vaša "vila" "prst u oko" među imanjima sa svinjcima i kokošinjcima, tada ste napravili loš poslovni potez i izgradili dobar objekt, ali na krivom mjestu. Nažalost, još uvijek većina kupuje povoljno zemljište na bezveznoj poziciji, na kojoj izgrade po svojoj mjeri i ukusu običnu kuću, u čijem su susjedstvu štalice i kravice, ali je kod prodaje silom cijene kao ekskluzivnu vilu. Nije svaka kuća vila, i nije svaka gradnja ekskluzivna. Nikada lošu i usamljenu "vilu" nećete prodati po cijeni vile, jer jedna ruža među koprivama ne čini ružičnjak, nego je i dalje livada na kojoj je samo jedna ruža.

Postoje vam dva mjerila odličnog. Jedno je subjektivno odlično (znači, samo vama), a sasvim je drugi pojam objektivno odlično (znači, svima).

Da pojednostavimo. Barica Matovilec je super puca (na zagorskom djevojka), ali ona je super samo svome Štefeku i svojoj mami, i to se zove subjektivno odlično.

Pamela Anderson je isto super puca (na zagorskom djevojka) ali ona je vidite super i Štefeku, i Vanji, i Šepaku, i Juriću, i "Lampi", i Johnu, i Armandu, i Kevinu, i svojoj mami, i drugim dečkima svijeta, što znači da izgleda objektivno odlično. Obadvije puce (na zagorskom djevojke) su dobro građene, imaju dva oka, nos, kosu, dvije ruke, dvije noge, dvije sise, struk i kuk, ali Pamela Anderson to ima malo bolje raspoređeno. 100-60-90. Kak' bi se po našem reklo, sve je tam di treba.

Za razliku od nje naša je Barica fajn puca, i ona je građena, ali njene su mjere 120-100-140. Kak' bi se po našem reklo, ima je tam di treba, ali bogme preveć' i tam' di ne treba. Da razjasnimo još bolje. Pamela hoda kao diva, smješka se kao diva, ponaša se kao diva, i nekako je mazno mačkasta, a Barica hoda kao div, smješka se kao div, ponaša se kao div, a isto liči na neku životinju.

A tek garderoba? Na Pameli prekratka majica stoji izazovno, a na Barici samo izgleda prekratka. Kad se Pamela našminka to djeluje glamurozno, a Barica se ne zna šminkati, pa tak nenašminkano i izgleda. Pamela vozi odličan, brz i lijep auto, a Barica nije ni išla na vozački, nju Štef prevaža. Sada će se naći netko zloban i reći, da, ali Pamela je sva umjetna. Možda i je, ali je sve učinjeno sa ciljem da bude još bolje, i uspjelo je, i nije istina da bi uz sve kirurške "prepravke" i Barica mogla izgledati kak' Pamela. Naravno, samo će Štef iz osobnih razloga uzdizati ljepotu svoje Barice, i reći da je Pamela bez veze.

"Grožđe je kiselo, rekla je lisica, kad' nije mogla do njega" - poručujemo Štefu. I to što on Baricu nikada ne bi mijenjao za Pamelu, jako je pohvalno, ali subjektivno. Jer Barica je njegova vila, ali samo do prve svađe. Tada dobiva i druga imena. Pamela puno zarađuje, ali samo u Hoollywoodu, što ne znači da bi puno zarađivala i u "Gruntovčanima".

Njen zvjezdani prah novčano je nagrađen samo u gradu zvijezda. Barica sirota na Hoollywoodskom nebu ne bu nigdar zasjala. I to je prava istina. A kak' se ono veli, istina boli. Vraćamo se na početak priče.

Nije moguće na bilo kojem građevinskom zemljištu napraviti objektivno ekskluzivnu vilu, jer "usamljena" vila nije ekskluzivna, ako oko nje nisu druge ekskluzivne vile. Nije svejedno u kakvom okruženju je objekt kojeg vi prodajete. Nije svejedno koliko je veliko zemljište na kojem je sagrađen. Luksuzna vila ne može biti na parcelici od 600 ili 800 m², nego na 3000 ili 5000 m². Tek takva i omeđena drugim vilama, može biti glamurozna i objektivno odlična. Tek tada može imati Hoollywoodsku cijenu. Ako je ekskluzivna samo vama i odlučite je prodati po ekskluzivnoj cijeni ili nikako, bojim se da ćete ekskluzivno dočekati starost u svojoj "vili".

Čekate li bogatog Rusa, Engleza, Irca ili .....koji je spreman preplatiti vašu "potleušicu" (u prijevodu kućerak) tada ste ponovo u zabludi. Bogati ljudi nikada ne bi bili bogati kada bi si dopustili luksuz da se "razbacuju". Njima možete prodati po realnoj cijeni, ali nemojte se zanositi da ćete baš vi na njima zaraditi.

Druga je priča, ako je vaša kuća objektivno odlična. Hoollywoodska. Iz snova. Ako bogat čovjek poželi kupiti baš vašu vilu, i ne želi nijednu drugu, tada neće biti u pitanju njena cijena. A vjerujte, veća je šansa da Barica upozna princa, nego da princ kupi Štefovu kuću. Gotovo je nemoguće da osoba "plićeg džepa" sagradi objekt zbog kojeg će bogata osoba "pasti u nesvijest". Zašto? Stil je nešto što ne možete kupiti, ali morate imati financijske mogućnosti da ga ispoljite. U odabiru vrhunskih zemljišta, najboljih materijala i vrhunskog namještaja, ne može vas kočiti limit na vašem tekućem računu! Ak' ste ipak gradili luksuzno zdanje, digli dva kredita i još se zadužili, tad bu'te je na kraju morali hitno prodati. Ispod cijene. Da skroz ne propadnete, jer banke nemaju emocija. Emotivno su vezane samo za zatezne kamate i dražbe.

Bogata osoba radije će kupiti zemljište na super poziciji za 300, 500 ili 800 tisuća €, na kojem će srušiti objekt koji mu se ne sviđa i sagraditi za 1000 000,00 € nešto zaista luksuzno povržine 1 000 kvadrata. Za uloženih 1 500 000,00 € imati će vilu vrijednu 3 000 000,00. Za sebe i po svom. U okruženju drugih vila. Vidite, kad bi Pamela kupila vilu u Smokvici na Pagu, tada bi to postala elitna destinacija. Zemljište i gotovi objekti sigurno bi "išli gore". Tko bi ikada čuo za St. Tropez, da tamo u prošlom stoljeću nije došla Brigitte Bardotte. A novo stoljeće nosi nove dive na nove destinacije. Daj Bože da napokon, pa makar i greškom, neka diva odabere jednu našu (domaću) destinaciju.

Ima jedan simpatičan vic. Kupio poznati doktor zemljište i sagradio prekrasnu vilu. Za pola godine došao Cigan i kupio istu parcelu, do njegove, na kojoj je sagradio identičnu prekrasnu vilu. Došao Cigan u posjet doktoru i kaže: "Vidiš, nas dvojica imamo skoro istu parcelu i identičnu vilu, ali moja vrijedi 1.000.000,00 €, a tvoja samo 500.000,00 €." "Kako to misliš" - upita doktor. "Evo ovako" odgovori Cigan,"ako ja poželim prodati vilu, reći ću da mi je prvi susjed poznati doktor, a ako ti poželiš prodati svoju vilu, reći ćeš da ti je prvi susjed Cigan"...

Zato, razmislite još jednom je li kuća koju vi želite prodati (objektivno odlična): obična kuća, vila ili ekskluzivna vila i nemojte odmah "bubnuti" Hollywoodsku cijenu.

 

Autor: Mirjana Mikulić